Dívidas do Condomínio - A Penhora das Unidades Condominiais e Instituição Judicial de Cota Extra

A inadimplência em condomínios é uma questão que pode gerar diversos desafios e impactos negativos para a coletividade dos moradores. Quando um condômino deixa de cumprir com suas obrigações condominiais, é necessário encontrar meios legais para garantir o bom funcionamento do condomínio e a satisfação dos créditos em atraso. Duas medidas que têm sido objeto de discussão e análise pela jurisprudência são a penhora das unidades condominiais e a instituição de cota extra para compensar os débitos dos condôminos inadimplentes.

Responsabilidade do Condômino pelas Despesas Condominiais

Segundo a legislação brasileira, a obrigação de cada condômino de contribuir para as despesas condominiais decorre da natureza de comunidade singular do condomínio, em que os interesses comuns se sobrepõem aos interesses individuais. Conforme estabelecido pelo Código Civil (art. 1.336, inciso I), todos os condôminos devem concorrer para as despesas, na proporção de suas frações ideais ou conforme deliberado em assembleia.

Despesas Condominiais Propter Rem e a Penhorabilidade do Bem de Família

As despesas condominiais, inclusive aquelas decorrentes de decisões judiciais, são consideradas obrigações propter rem. Isso significa que elas estão vinculadas ao próprio bem imóvel, independentemente de quem seja o seu proprietário. Assim, a responsabilidade pelo pagamento das dívidas condominiais recai sobre aquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou é titular de um dos aspectos da propriedade (posse, gozo, fruição), mesmo que a dívida tenha sido gerada antes da aquisição do imóvel.

Essa responsabilidade propter rem implica que, em caso de ajuizamento de execução em face do condomínio, caso não haja patrimônio próprio suficiente para quitar o débito, os condôminos podem ser convocados a responder pela dívida, na proporção de suas frações ideais.

Quanto à questão da penhorabilidade do bem de família, que é protegido pela Lei nº 8.009/1990, o entendimento jurisprudencial tem estabelecido que as despesas comuns de condomínio gozam de prevalência sobre os interesses individuais de um condômino. Nesse sentido, a ressalva inserida na referida lei (art. 3º, inciso IV) permite a penhora do bem de família para atender às obrigações condominiais em débito.

Entendimento Jurisprudencial

A jurisprudência tem se posicionado no sentido de que, caso o condomínio não possua patrimônio próprio suficiente para satisfazer suas obrigações, os condôminos podem ser acionados judicialmente para responder pelo débito, de acordo com suas respectivas frações ideais. Além disso, tem sido reconhecida a penhorabilidade do bem de família para garantir o pagamento das despesas condominiais em atraso, desde que seja respeitada a ressalva legal.

Em um julgamento específico, o Recurso Especial (REsp 1473484/RS) foi analisado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ). O relator do caso, Ministro Luis Felipe Salomão, concluiu que as despesas condominiais são propter rem e que o bem residencial da família pode ser penhorado para garantir o pagamento dessas dívidas, uma vez que os interesses comuns do condomínio se sobrepõem aos interesses individuais do condômino inadimplente.

Confira-se:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO POR DANOS A TERCEIRO. OBRIGAÇÃO DO CONDÔMINO PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS, NA MEDIDA DE SUA COTA-PARTE. FATO ANTERIOR À CONSTITUIÇÃO DA PROPRIEDADE. DÍVIDA PROPTER REM. PENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA. POSSIBILIDADE. LEI N. 8.009/1990, ART. 3º, IV.

1. Constitui obrigação de todo condômino concorrer para as despesas condominiais, na proporção de sua cota-parte, dada a natureza de comunidade singular do condomínio, centro de interesses comuns, que se sobrepõe ao interesse individual.

2. As despesas condominiais, inclusive as decorrentes de decisões judiciais, são obrigações propter rem e, por isso, será responsável pelo seu pagamento, na proporção de sua fração ideal, aquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou seja titular de um dos aspectos da propriedade (posse, gozo, fruição), desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio, ainda que a dívida seja anterior à aquisição do imóvel.

3. Portanto, uma vez ajuizada a execução em face do condomínio, se inexistente patrimônio próprio para satisfação do crédito, podem os condôminos ser chamados a responder pela dívida, na proporção de sua fração ideal. 4. O bem residencial da família é penhorável para atender às despesas comuns de condomínio, que gozam de prevalência sobre interesses individuais de um condômino, nos termos da ressalva inserta na Lei n. 8.009/1990 (art. 3º, IV).

6. Recurso especial não provido.

(REsp 1473484/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 21/06/2018, DJe 23/08/2018)

Conclusão

A inadimplência em condomínios é um problema que demanda a adoção de medidas legais para garantir o adequado funcionamento do empreendimento e a satisfação das obrigações condominiais. A jurisprudência brasileira tem reconhecido a responsabilidade do condômino pelas despesas condominiais, na proporção de sua fração ideal, mesmo que o débito seja anterior à aquisição do imóvel. Além disso, o entendimento também confirma a penhorabilidade do bem de família para quitar as dívidas condominiais, desde que seja respeitada a ressalva estabelecida na Lei nº 8.009/1990. Tais medidas visam garantir a harmonia e a sustentabilidade financeira do condomínio, preservando os direitos e interesses de todos os condôminos envolvidos.