Distrato da Compra e Venda de Imóvel - A multa Rescisória
O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL
Consoante o entendimento do STJ, a inexecução do contrato de compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data acordada, acarreta além da indenização correspondente à cláusula penal moratória, o pagamento de indenização por lucros cessantes pela não fruição do imóvel durante o tempo da mora da promitente vendedora. Tendo sido pactuada a entrega do imóvel, passados 6 meses do prazo avençado, após sucessivos adiamentos, resta autorizada a rescisão contratual unilateral em razão do não cumprimento pelas Rés do que fora pactuado. Neste sentido, transcreve-se a jurisprudência do E. TJRJ. 0495954-83.2012.8.19.0001 - APELACAO 1ª Ementa DES. MONICA FELDMAN DE MATTOS - Julgamento: 24/06/2016 - VIGESIMA SETIMA CAMARA CIVEL CONSUMIDOR APELAÇÃO CÍVEL. RITO ORDINÁRIO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. RELAÇÃO DE CONSUMO. ARTS. 2º, 3º E 14 DO CDC. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE QUALQUER EVENTO DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR A RESPALDAR A EXCESSIVA DEMORA NA ENTREGA DO BEM. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL EVIDENCIADO ENSEJANDO O PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO PELOS DANOS SOFRIDOS. MULTA MORATÓRIA DEVIDA, EIS QUE PREVISTA EXPRESSAMENTE NO CONTRATO CELEBRADO ENTRE AS PARTES. NO QUE TANGE AOS LUCROS CESSANTES, O ATUAL ENTENDIMENTO DO EG. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA É NO SENTIDO DE QUE DE QUE NÃO HÁ NECESSIDADE DE PROVA DOS GANHOS QUE SE DEIXOU DE AUFERIR, BASTANDO A DEMONSTRAÇÃO DA MORA NA ENTREGA DO IMÓVEL, O QUE RESTOU COMPROVADO. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE TAIS VERBAS. PRECEDENTES DO EG. STJ. DANOS MORAIS COMPROVADOS. QUANTUM INDENIZATÓRIO ARBITRADO QUE NÃO DEVE SER MAJORADO. DO MESMO MODO, O PERCENTUAL DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DEVE SER MANTIDO. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO DA APELANTE, NOS TERMOS DO ART. 557, §1º-A, DO CPC/73. 0114948-59.2014.8.19.0001 - APELACAO 1ª Ementa DES. ARTHUR NARCISO - Julgamento: 23/06/2016 - VIGESIMA SEXTA CAMARA CIVEL CONSUMIDOR APELAÇÃO CÍVEL. SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS PARA RESCINDIR O CONTRATO, CONDENAR A PRIMEIRA RÉ A PAGAR VERBA COMPENSATÓRIA POR DANO MORAL PARA CADA AUTOR (R$4.000,00), DETERMINANDO O RESSARCIMENTO DE TODOS OS VALORES PAGOS (R$31.321,20) ¿ index 00377. RECURSO DA PRIMEIRA RÉ A QUE SE NEGA PROVIMENTO. A promessa de compra foi entabulada em setembro de 2011, com prazo máximo para entrega do imóvel em junho de 2013. Tal prazo, dada a permissividade de prorrogação por cento e oitenta dias, resultaria termo final em 30/12/2013, sendo certo que a primeira Ré não cumpriu o ajustado. A demanda foi contestada pela primeira Ré, em julho de 2014, mencionando a peça que o ¿habite-se¿ havia sido expedido em 30 de abril, deixando de tecer qualquer comentário sobre a entrega das chaves com a qual se comprometeu contratualmente. O que se tem nas provas apresentadas é que a própria construtora motivou a rescisão do compromisso celebrado entre as partes, ao deixar de cumprir sua obrigação contratual, não entregando as chaves do imóvel na data aprazada. Os argumentos relativos a ¿fatos imprevisíveis e fatores climáticos e geológicos¿, além de entraves nos órgãos administrativos, falta de mão de obra qualificada e de material não são suficientes para isentar sua responsabilidade. Caberia, antes de iniciar as vendas das unidades do empreendimento imobiliário, se informar sobre as regularizações necessárias, de modo a não causar prejuízo aos adquirentes. S.m.j, configurou-se a falha na prestação do serviço, além de conduta violadora da boa-fé objetiva e dos direitos da personalidade da parte Requerente, devendo o referido valor por ela pago ser devolvido integralmente. No que tange ao pedido de compensação por danos morais, é certo que o atraso na entrega do imóvel causou aos Demandantes aflição e angústia que ultrapassam o mero aborrecimento, ferindo seus direitos da personalidade. O valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) para cada Autor, estabelecido para a verba compensatória, atende aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, não merecendo redução. E, da mesma forma, entende o STJ:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. MORA. CLÁUSULA PENAL. SUMULAS 5 E 7/STJ. ART. 535. AUSÊNCIA DE OMISSÕES. SÚMULA 284/STF. AGRAVO REGIMENTAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. Não conheço da alegada vulneração do art. 535, I e II, do CPC. Nas razões do especial o recorrente deduz argumentação de que as questões postas nos aclaratórios interpostos na origem não foram respondidas, sem pontuar, de forma específica, quais seriam e qual a sua relevância para solução da controvérsia, o que atrai, de forma inarredável, a exegese da Súmula 284/STF. 2. A revisão dos fundamentos do acórdão estadual, para afastar a incidência de multa prevista no contrato de compra e venda de imóvel na planta, demandaria reexame de todo âmbito da relação contratual estabelecida e incontornável incursão no conjunto-fático probatório dos autos, o que esbarra nas Súmulas 5 e 7/STJ. 3. Nos termos da jurisprudência consolidada neste Sodalício, a inexecução do contrato de compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data acordada, acarreta além da indenização correspondente à cláusula penal moratória, o pagamento de indenização por lucros cessantes pela não fruição do imóvel durante o tempo da mora da promitente vendedora. Precedentes. 4. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no AREsp 525.614/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 19/08/2014, DJe 25/08/2014) DA CAUSA SUPERVENIENTE E IMPREVISÍVEL - REDUÇÃO DA MULTA
No caso de superveniente perda de sua receita, ou outra causa que inviabiliza o adimplemento na forma contratada e autoriza a resilição do contrato. Com efeito, revela-se aplicável, portanto, o Código de Defesa do Consumidor em especial do art. 6º do Código de Proteção e defesa do Consumidor determina ser direito básico do consumidor a modificação de cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas, inciso V. Art. 6º São direitos básicos do consumidor: V - a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas; Ademais, cumpre salientar que o referido código promove a facilitação da defesa de seus direitos,inclusive com inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências inciso VIII. As disposições contratuais devem ser examinadas à luz dos ditames consumeristas, observando-se, principalmente, o Princípio da Boa-Fé Objetiva, bem como os Princípios da Transparência e da Informação na interpretação do contrato, previstos no artigo 6º, do Código de Defesa do Consumidor. Frise-se que o direito de arrependimento é consagrado no Código de Defesa do Consumidor, havendo disposição expressa no sentido de que uma vez exercido, os valores pagos serão integralmente devolvidos e monetariamente corrigidos. Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio. Parágrafo único. Se o consumidor exercitar o direito de arrependimento previsto neste artigo, os valores eventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo de reflexão, serão devolvidos, de imediato, monetariamente atualizados. O Superior Tribunal de Justiça, já decidiu ser possível a resilição unilateral do compromisso de compra e venda por iniciativa do promitente comprador se ele não reúne mais as condições econômicas de suportar o pagamento das prestações, vedada a incidência de multa sobre o valor do bem e considerando cabível a redução equitativa da multa em estando esta prevista no contrato. A propósito, confira-se os precedentes do STJ:
Informativo nº 0530 - Período: 20 de novembro de 2013. Quarta Turma - DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA DE DISTRATO. - É abusiva a cláusula de distrato - fixada no contexto de compra e venda imobiliária mediante pagamento em prestações - que estabeleça a possibilidade de a construtora vendedora promover a retenção integral ou a devolução ínfima do valor das parcelas adimplidas pelo consumidor distratante. Isso porque os arts. 53 e 51, IV, do CDC coíbem cláusula de decaimento que determine a retenção de valor integral ou substancial das prestações pagas, por consubstanciar vantagem exagerada do incorporador. Nesse contexto, o art. 53 dispõe que, nos "contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado". O inciso IV do art. 51, por sua vez, estabelece que são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade. Além disso, o fato de o distrato pressupor um contrato anterior não implica desfiguração da sua natureza contratual. Isso porque, conforme o disposto no art. art. 472 do CC, "o distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato", o que implica afirmar que o distrato nada mais é que um novo contrato, distinto ao contrato primitivo. Dessa forma, como em qualquer outro contrato, um instrumento de distrato poderá, eventualmente, ser eivado de vícios, os quais, por sua vez, serão passíveis de revisão em juízo, sobretudo no campo das relações consumeristas. Em outras palavras, as disposições estabelecidas em um instrumento de distrato são, como quaisquer outras disposições contratuais, passíveis de anulação por abusividade. REsp 1.132.943-PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 27/8/2013. REsp 686.865/PE, Rel. Min. ALDIR PASSARINHO JUNIOR, DJ 05.11.2007 CIVIL E PROCESSUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA. DISTRATO. AÇÃO PRETENDENDO A RESCISÃO E A RESTITUIÇÃO DAS IMPORT NCIAS PAGAS. RETENÇÃO DE 17% EM FAVOR DA VENDEDORA, COMO RESSARCIMENTO DE DESPESAS. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ARTS. 51, II, 53 E 54. CÓDIGO CIVIL DE 1916, ART. 924. DIVERGÊNCIA NÃO DEMONSTRADA INTEIRAMENTE. (...) II. A C. 2ª Seção do STJ, em posição adotada por maioria, admite a possibilidade de resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel (EREsp n. 59.870/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, DJU de 09.12.2002, p. 281). III. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade. Percentual de retenção fixado em 17%, atendendo ao próprio pedido da construtora-ré, abaixo do percentual usualmente fixado para casos que tais. IV. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, provido. Sendo possível o distrato, resta apenas a dúvida quanto a legalidade da cobrança de multa resilitória, e quanto ao percentual que poderá ser cobrado. As cláusulas contratuais que onerem de qualquer forma o consumidor, sabidamente, devem ser redigidas de forma clara e expressa, o que não se observa no caso em tela, eis que inexistentes disposições acerca da possibilidade e consequências da resilição unilateral do contrato.
Neste sentido, temos elucidativo entendimento do Tribunal Fluminense:
0021502-59.2011.8.19.0210 - APELACAO 1ª Ementa DES. MARIA LUIZA CARVALHO - Julgamento:
20/10/2015 - VIGESIMA SETIMA CAMARA CIVEL CONSUMIDOR APELAÇÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. COOPERATIVA. DESRESPEITO AO DEVER DE INFORMAÇÃO. DANOS MORAIS. CONFIGURAÇÃO. Ação de rescisão de contrato de financiamento celebrado com cooperativa habitacional cumulado com pedido de danos morais fundada em suposta ausência de disponibilização ao autor das informações necessárias e precisas sobre as condições do ajuste entabulado, notadamente quanto ao prazo para a obtenção do financiamento de imóvel pretendido pelo consumidor. Não demonstração pela ré de que os dados indispensáveis à compreensão da natureza do negócio ajustado foram apresentados claramente ao consumidor. A jurisprudência majoritária vem reconhecendo que o estatuto social da Cooperativa foi redigido de forma pouco clara, o que dificulta ao consumidor a interpretação do contrato ao qual aderiu, fazendo-lhe acreditar que ajusta contrato de financiamento para aquisição de imóvel quando, em verdade, a liberação do valor depende de condições a serem preenchidas e de concurso entre os associados. Desrespeito ao princípio da transparência e ao dever de informar ao consumidor, restando violadas as regras insertas nos artigos 4º, caput e 6º do Código de Defesa do Consumidor. Dano moral configurado. Não obstante a regra seja de que o mero descumprimento de obrigação contratual não enseja reparação moral, a presente hipótese revela conduta abusiva da cooperativa cujos resultados ultrapassam o mero aborrecimento cotidiano, frustrando a expectativa de pessoas que almejam realizar o sonho da casa própria, impondo-se a condenação na reparação extrapatrimonial. Na quantificação do dano devem ser observados os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, bem como deve ser respeitado o duplo viés, reparatório e preventivo-pedagógico, este último a sinalizar ao fornecedor de serviços que, no futuro, deve manter conduta que reflita boa-fé, expressada em prestação de serviço de boa qualidade, que priorize o respeito, a lealdade e a atenção ao consumidor, de molde a evitar-lhe prejuízos descabidos. Valor arbitrado na sentença (R$ 5.000,00 - cinco mil reais) que se revela adequado, consoante o adotado por esta corte em situações semelhantes. Artigo 557, § 1º-A, do CPC. PROVIMENTO DO RECURSO.As cláusulas penais bem como as que estabelecem a possibilidade de unilateralmente ser alterado o prazo para entrega do imóvel, estabelecidas no Contrato firmado devem ser tidas por não escritas, por estabelecerem vantagem indevida ao Fornecedor, em contrariedade ao disposto nos artigos 51 e 52 do CDC, abaixo transcritos: Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código;IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;Art. 52. No fornecimento de produtos ou serviços que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor, o fornecedor deverá, entre outros requisitos, informá-lo prévia e adequadamente sobre: I - preço do produto ou serviço em moeda corrente nacional; II - montante dos juros de mora e da taxa efetiva anual de juros; III - acréscimos legalmente previstos; IV - número e periodicidade das prestações; V - soma total a pagar, com e sem financiamento. § 1° As multas de mora decorrentes do inadimplemento de obrigações no seu termo não poderão ser superiores a dois por cento do valor da prestação.(Redação dada pela Lei nº 9.298, de 1º.8.1996) Neste sentido, temos os precedentes do E. TJRJ:0007757-30.2011.8.19.0204 - APELACAO 1ª Ementa DES. SERGIO SEABRA VARELLA - Julgamento: 16/09/2015 - VIGESIMA QUARTA CAMARA CIVEL CONSUMIDOR Apelação Cível. Direito do Consumidor. Celebração de contrato de compra de imóvel. Atraso na entrega. Cobrança de taxa de corretagem e taxa SATI não previstas no contrato. Sentença de procedência. Entrega das chaves após o término do prazo previsto no contrato por culpa exclusiva da ré. Ausência de cláusula de tolerância no contrato. Falha na prestação do serviço configurada. Aplicação da Teoria do risco do Empreendimento. Lucros cessantes devidos. Dano moral configurado. Verba indenizatória mantida. Comissão de Corretagem e taxa SATI cobradas indevidamente, uma vez que não há previsão no contrato e nem houve abatimento no preço do imóvel. Devolução que deve se dar de forma simples. Legitimidade passiva da ré. A alegação de cobrança indevida de comissão de corretagem e taxa SATI alcança a todos os participantes da cadeia de fornecimento de serviços e produtos, em razão da em razão da solidariedade entre eles. DÁ-SE PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO.0002026-39.2014.8.19.0207 - APELACAO 1ª Ementa DES. MONICA FELDMAN DE MATTOS - Julgamento: 22/07/2015 - VIGESIMA SETIMA CAMARA CIVEL CONSUMIDOR APELAÇÃO CÍVEL. RITO SUMÁRIO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA DE SERVIÇO DE ASSISTÊNCIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). RELAÇÃO DE CONSUMO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. ARTS. 2º, 3º E 14 DO CDC. DISPOSIÇÕES CONTRATUAIS QUE DEVEM SER EXAMINADAS À LUZ DOS DITAMES CONSUMERISTAS, OBSERVANDO-SE, PRINCIPALMENTE, O PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA, BEM COMO OS PRINCÍPIOS DA TRANSPARÊNCIA E DA INFORMAÇÃO NA INTERPRETAÇÃO DO CONTRATO, PREVISTOS NO ARTIGO 6º, DO CDC. ASSIM, AINDA QUE O ARTIGO 724 DO CÓDIGO CIVIL CONTENHA PREVISÃO NO SENTIDO DE QUE O PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM PODE SER OBJETO DE AJUSTE ENTRE AS PARTES, QUANDO SE TRATA DE IMÓVEL VENDIDO NA PLANTA RELATIVO A EMPREENDIMENTO DE MONTA, COMO É O CASO DOS AUTOS, O ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL TEM SE ENCAMINHADO NO SENTIDO DE REPUTAR ABUSIVA A COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM, MESMO QUE PREVISTA CONTRATUALMENTE. ISTO PORQUE, EM TAIS HIPÓTESES, NÃO HÁ A FIGURA DA INTERMEDIAÇÃO E APROXIMAÇÃO INERENTES AO CONTRATO DE CORRETAGEM, JÁ QUE O CONSUMIDOR PROCURA O STAND DE VENDAS PARA EFETUAR A AQUISIÇÃO DO IMÓVEL POR SUA PRÓPRIA OPÇÃO, SEM TER SIDO ENCAMINHADO POR PROFISSIONAL. APLICAÇÃO DO ART. 51, IV, DO CDC. DO MESMO MODO, INDEVIDA A COBRANÇA DA ALUDIDA TAXA "SATI", EIS QUE ENGLOBA SERVIÇOS QUE SÃO INERENTES AO RISCO DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO, OS QUAIS DEVEM SER ARCADOS PELA EMPREENDEDORA. CONSUMIDOR QUE SE VÊ COMPELIDO A ARCAR COM TAIS CUSTOS, SOB PENA DE VER INVIABILIZADO O FECHAMENTO DO NEGÓCIO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES QUE DEVE SE DAR DE FORMA SIMPLES. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO.
Dessa forma, revela-se abusivo e excessivo qualquer desconto além de multa de 10% a incidir somente sobre os valores pagos.
Os contratos que regulam as relações de consumo não obrigarão os consumidores, se não lhes for dada a oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance, sendo certo que as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor nos termos dos artigos 46 e 47 do Código de Defesa do Consumidor.
No caso de resilição unilateral do contrato, na falta de previsão específica, o maior percentual de multa possível será aquele fixado no contrato, qual seja, 10%, a incidir somente sobre o valor já pago.
Nos termos do artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor, é vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva, o que também se observa, já que absurdo valor pretendido a título resilitório superior aos 10%.
Assim, o percentual estabelecido pelas Construtoras como cláusula penal, unilateralmente, sem amparo legal, contratual ou jurisprudencial, coloca em manifesta desvantagem o consumidor, estabelecendo vantagem exagerada e desproporcional a favor das Apeladas, fornecedoras, configurando verdadeira causa de enriquecimento sem causa da mesma e cobrança indevida a ensejar a devolução em dobro dos valores indevidamente retidos, uma vez que não encontra qualquer amparo, seja legal, jurisprudencial ou contratual.
Ressalve-se que no caso de entender-se excessiva a multa, há possibilidade de redução equitativa, de acordo com o entendimento do Juiz, na forma do Artigo 413 do Código Civil, (A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.)
Neste sentido, temos o entendimento do E. TJRJ:0001789-09.2012.8.19.0002 - APELACAO 1ª Ementa DES. CAMILO RIBEIRO RULIERE - Julgamento: 09/12/2014 - PRIMEIRA CAMARA CIVEL Ação de Rescisão Contratual c/c Declaratória e Indenizatória - Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda - Aquisição de unidade imobiliária em construção - Alegação de atraso imotivado na conclusão da obra. Conjunto probatório que revela que o demandante noticiou sua intenção em formalizar o distrato antes do término do prazo final para a conclusão das obras, estipulado no contrato. Não restando configurado que as rés deram causa a resolução do contrato, afasta-se a pretendida responsabilização civil, prevista no artigo 927 e parágrafo único do Código Civil. Não há qualquer ilegalidade ou abusividade na cláusula que admite a prorrogação do prazo por cento e oitenta dias (prazo de tolerância) para a conclusão da obra, primeiro porque este se afigura razoável, diante das características dos contratos de construção civil, segundo porque tal avença é corriqueira e usualmente utilizada em contratos desta natureza. É devida a comissão de intermediação quando os serviços de assessoria são prestados, certo que este se aperfeiçoa no momento da celebração do negócio imobiliário, não cabendo o afastamento da referida cláusula em razão de posterior desistência do comprador na aquisição do imóvel. É abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base no valor do imóvel, e não no valor das prestações pagas, pois coloca o consumidor em desvantagem exagerada, sendo incompatível com a boa-fé e equidade, nos termos do inciso IV do artigo 51 da Lei nº 8.078/90. Incabível a restituição integral dos valores pagos pelo demandante, considerando que foi este quem deu causa à resolução do contrato - Percentual de retenção estabelecido na Sentença (10%) que está em conformidade com o entendimento da jurisprudência dominante, que admite que este seja de até 25% dos valores pagos pelo comprador a qualquer título (excluída comissão de corretagem), desde que não supere o contratualmente estipulado, para o ressarcimento dos custos operacionais da contratação. Danos Morais não configurados - A mera discussão acerca de cláusulas contratuais ou de seu descumprimento, ou ainda, a simples falha na prestação do serviço, não são suficientes para configurar agressão aos direitos subjetivos da parte - Ônus sucumbenciais que devem ser mantidos Artigo 21, parágrafo único do Código de Processo Civil - Desprovimento da Apelação.
Confira o dispositivo da sentença prolatada recentemente em caso análogo:
Processo No 0224847-21 - TJRJ - "Pelo exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido, em parte, para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, condenando as rés, solidariamente, a restituírem à autora o percentual de 85% (oitenta e cinco por cento) do total desembolsado pela autora. Tudo devidamente corrigido a partir de cada desembolso e com juros legais a contar do trânsito em julgado. Antecipo parcialmente os efeitos da tutela para determinar a suspensão das cobranças das parcelas do contrato, bem como se abstenham as rés de inscrever o nome da autora nos cadastros restritivos de crédito."
