A corretagem e os imóveis vendidos na planta

O contrato de corretagem é aquele pelo qual uma pessoa, não vinculada à outra por mandato, prestação de serviços ou relação de dependência, se obriga a obter para a segunda negócio jurídico, conforme instruções recebidas. Este é o disposto no art. 722 do CC.

O corretor de imóveis que se posta em local de empreendimento imobiliário não é pessoa que se obriga a obter negócio para o adquirente de unidade imobiliária, nem deste recebe qualquer instrução. Ao contrário, é pessoa que, embora sem vínculo jurídico com o empreendedor, se coloca à disposição deste para mediar negócios com terceiros, no caso, o adquirente.

Assim, a corretagem se estabelece entre empreendedor e corretor para intermediação na captação de cliente/adquirente, conforme instruções ou informações recebidas do construtor/alienante/empreendedor.

Não vai o corretor com o adquirente do imóvel até o local do lançamento a fim de intermediar a compra com o empreendedor. Ao contrário, se posta no local do lançamento ou em stand de venda a fim de intermediar com o comprador. O contrato de corretagem se estabelece entre vendedor e corretor. O comprador do imóvel é terceiro com o qual se celebra o negócio.

Eventual existência de ajuste em apartado, no qual o adquirente do imóvel assume o encargo da corretagem é mera formalidade sem consonância com o mundo real. Não expressa relação jurídica concreta estabelecida.

Desta forma, pouco importa se a obrigação pecuniária esteja estipulada no corpo do próprio contrato ou em documento apartado. A atuação do corretor é feita no interesse do alienante e o dever de prestação a este compete. Ao consumidor não pode ser transferida tal obrigação.

Isto por expressa disposição dos arts. 723/729 do CC, num dos quais se estabelece que a remuneração do corretor há de ser prestada segundo a natureza do negócio e os usos locais. O uso local da corretagem de lançamento imobiliário é a intermediação por solicitação do vendedor que disponibiliza meios para o corretor atender aos consumidores, no interesse daquele.

Não se alegue que o valor prestado não ingressou no patrimônio da Construtora, já que não poderia ingressar. Trata-se de valor devido ao corretor. Mas, o vendedor é quem deveria ter efetuado a prestação.

As operações de compra e venda de imóveis novos são relações de consumo e todos os intervenientes na cadeia de fornecimento, que inclui construtora, incorporadora, imobiliárias e corretores de imóveis são solidariamente responsáveis pelos resultados danosos ao consumidor, incidindo, portanto, a regra dos artigos 7º, parágrafo único, art. 18 e art. 25, § 1º, todos da Lei 8.078/90.

Por outro lado, é fato corrente e notório que quando da construção e comercialização de imóveis novos a construtora se une a incorporadoras e corretoras de imóveis, apresentando-se conjuntamente ao consumidor, seja através de propaganda onde constam os nomes de todos, sejam nos quiosques de venda, onde também contam os nomes de todos, ao lado de imagens do empreendimento. .

Bem se vê que o empreendimento é conjunto e de fato não existe meio diverso de adquirir Unidade Imobiliária diretamente da construtora ou incorporadora, mas somente através dos corretores credenciados por estas.

Assim, quem “contrata” de fato a corretagem é a construtora ou incorporadora. Evidentemente desse contrato exsurge, por óbvio, a obrigação de pagar a remuneração do corretor.

Note-se que o adquirente não contrata o corretor, nem expressa nem tacitamente. Simplesmente adere ao corretor que foi contratado pela construtora ou incorporadora. Bem se vê que não pode contratar um corretor de sua confiança para comprar o imóvel da construtora, eis que esta concedeu exclusividade ao corretor que contratou.

Dentro da liberdade de contratar que rege nosso sistema jurídico, não existe ilicitude em que o vendedor do imóvel, seja construtora ou incorporadora, contrate que a remuneração do corretor seja paga pelo adquirente.

Não existe norma legal que o proíba e as partes estão dentro da esfera da liberdade contratual, não havendo que falar em ilicitude intrínseca em cláusula contratual nesse sentido.

Todavia, essa cláusula contratual se subordina às regras do art. 46 do código de Defesa do Consumidor, e tratando-se de contratos de adesão, também às regras do art. 54 do mesmo Código.

Desse modo, deve haver cláusula contratual explícita de que a obrigação de pagar a comissão de corretagem incumbe ao Adquirente/Consumidor, e sendo cláusula limitativa do direito do consumidor, deve ser grafada em destaque, para garantir a plena ciência prévia do mesmo a essa obrigação.

Neste sentido, temos a jurisprudência do E. TJRJ:

0012017-04.2012.8.19.0209 - APELACAO 1ª Ementa JDS. DES. JOAO BATISTA DAMASCENO - Julgamento: 15/10/2015 - VIGESIMA SETIMA CAMARA CIVEL CONSUMIDOR EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. RELAÇÃO DE CONSUMO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NOVO. ALEGAÇÃO DE ILEGALIDADE DA COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. POLO PASSIVO FORMADO POR CONSTRUTORA E INCORPORADORA. ACOLHIMENTO DA PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DAS RÉS. SENTENÇA DE EXTINÇÃO DO FEITO, SEM JULGAMENTO DO MÉRITO. APELO DOS AUTORES. REFORMA DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE, PARA RECONHECER A SOLIDARIEDADE DOS RÉUS E CONDENÁ-LOS AO REEMBOLSO DOS VALORES PAGOS PELOS AUTORES A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. RECURSO PROVIDO.

0043918-50.2013.8.19.0210 - APELACAO 1ª Ementa DES. MARIA ISABEL PAES GONCALVES - Julgamento: 31/08/2015 - VIGESIMA QUINTA CAMARA CIVEL CONSUMIDOR APELAÇÃO CÍVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO PELO STJ NO SENTIDO DA RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO NO PERCENTUAL DE 5% PREVISTO CONTRATUALMENTE. ART. 724, CC. DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM, DIANTE DA INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL QUE IMPUTE O PAGAMENTO AO PROMITENTE COMPRADOR E DE INFORMAÇÃO PRÉVIA E SUFICIENTE PARA O ESCLARECIMENTO DO CONSUMIDOR. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO, NA FORMA DO ART. 557, CAPUT, DO CPC.

0200562-66.2013.8.19.0001 - APELACAO 1ª Ementa DES. JOAQUIM DOMINGOS DE ALMEIDA NETO - Julgamento: 15/08/2014 - VIGESIMA QUARTA CAMARA CIVEL CONSUMIDOR APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NOVO. RELAÇÃO DE CONSUMO. FORNECEDORES. SOLIDARIEDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PAGAMENTO INDEVIDO. TRANSFERÊNCIA DO ÔNUS AO CONSUMIDOR. CLÁUSULA EXPLICITA E DESTACADA. EXIGÊNCIA. DEVER DE RESTITUIR. OBRIGATORIEDADE. As operações de compra e venda de imóveis novos são relações de consumo e todos os intervenientes na cadeia de fornecimento, que inclui construtora, incorporadora, imobiliárias e corretores de imóveis são solidariamente responsáveis pelos resultados danosos ao consumidor advindos do contrato nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, art. 18 e art. 25, § 1º do Código de Defesa do Consumidor. Não é ilegal a transferência do custo da comissão de corretagem do contratante, construtora ou incorporadora, ao consumidor, mas exige-se cláusula expressa, cujo conhecimento deve ser dado previamente à assinatura do instrumento (art. 46 do Código de Defesa do Consumidor) e por ser limitativa do direito do consumidor deve ser grafada em destaque e de fácil compreensão (art. 54, § 4º do Código de Defesa do Consumidor), sob pena de não obrigarem o mesmo. A ausência de cláusula que transfere do contratante ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, ou sua obscuridade, ensejam a repetição do pagamento indevido. RECURSO A QUE SE NEGA SEGUIMENTO.

0038641-11.2012.8.19.0203 - APELACAO 1ª Ementa DES. RENATA COTTA - Julgamento: 30/04/2014 - TERCEIRA CAMARA CIVEL AÇÃO DE COBRANÇA. CORRETAGEM. ÔNUS DO VENDEDOR. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL TRANSFERINDO A RESPONSABILIDADE DO PAGAMENTO AO ADQUIRENTE. COBRANÇA INDEVIDA. Como cediço, a obrigação, em princípio, pelo pagamento da comissão de corretagem é da imobiliária vendedora, uma vez que, via de regra, os serviços são contratados e exercidos para a construtora. Todavia, o regime jurídico adotado pelo Novo Código Civil ao disciplinar a matéria, não veda a transferência desse ônus para o comprador do imóvel, desde que aludido repasse seja estipulado contratualmente. In casu, não há disposição contratual repassando o ônus do pagamento da corretagem ao adquirente, sendo, portanto, indevida a cobrança efetuada em face do comprador do imóvel. Recurso a que se nega seguimento.

Ressalte-se que o art. 6º, V, do Código de Defesa do Consumidor, assim prevê, in verbis:

“Art. 6º. São direitos básicos do consumidor:

(...)

V - a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos

supervenientes que as tornem excessivamente onerosas (...)”

Acrescente-se, ainda, que as cláusulas, nos contratos de consumo, devem ser consideradas nulas quando estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade, consoante o disposto no art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, in verbis:

“Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

(...)

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade(...)”

Assim, ainda que o artigo 724 do Código Civil contenha previsão no sentido de que o pagamento da comissão de corretagem pode ser objeto de ajuste entre as partes, quando se trata de imóvel vendido na planta relativo a empreendimento de monta, como é o caso dos autos, o entendimento jurisprudencial tem se encaminhado no sentido de reputar abusiva a cobrança de comissão de corretagem, mesmo que prevista contratualmente.

Isto porque, em tais hipóteses, não há a figura da intermediação e aproximação inerentes ao contrato de corretagem, já que o consumidor procura o stand de vendas para efetuar a aquisição do imóvel por sua própria opção, geralmente atraído por algum folder ou propaganda.

Os corretores, na verdade, em tais situações, fazem parte da estrutura negocial da empreendedora, atuando como seus verdadeiros prepostos, pois o que fazem é somente formalizar os contratos, de modo que os gastos com tais profissionais devem ser arcados por esta, sendo abusiva a cláusula contratual que impõe o repasse destes custos ao consumidor.