Imóveis na Planta - O distrato da promessa de compra e venda

A jurisprudência do Superior Tribunal considera ser possível a resilição unilateral do compromisso de compra e venda por iniciativa do promitente comprador se ele não reúne mais as condições econômicas de suportar o pagamento das prestações, vedada a incidência de multa sobre o valor integral do bem e considerando cabível a redução equitativa da multa em estando esta prevista no contrato.

A propósito, confira-se o precedente do STJ:

REsp 686.865/PE, Rel. Min. ALDIR PASSARINHO JUNIOR, DJ 05.11.2007 CIVIL E PROCESSUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA. DISTRATO. AÇÃO PRETENDENDO A RESCISÃO E A RESTITUIÇÃO DAS IMPORT NCIAS PAGAS. RETENÇÃO DE 17% EM FAVOR DA VENDEDORA, COMO RESSARCIMENTO DE DESPESAS. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ARTS. 51, II, 53 E 54. CÓDIGO CIVIL DE 1916, ART. 924. DIVERGÊNCIA NÃO DEMONSTRADA INTEIRAMENTE. (...) II. A C. 2ª Seção do STJ, em posição adotada por maioria, admite a possibilidade de resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel (EREsp n. 59.870/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, DJU de 09.12.2002, p. 281). III. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade. Percentual de retenção fixado em 17%, atendendo ao próprio pedido da construtora-ré, abaixo do percentual usualmente fixado para casos que tais. IV. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, provido.

Ademais, as cláusulas que condicionam a quitação antecipada da dívida ao pagamento de juros e estabelecer o parcelamento de restituições, devem ser tidas por não escritas, por estabelecerem vantagem indevida ao Fornecedor, em contrariedade ao disposto nos artigos 51 e 52 do CDC, abaixo transcritos:

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código; IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade; Art. 52. No fornecimento de produtos ou serviços que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor, o fornecedor deverá, entre outros requisitos, informá-lo prévia e adequadamente sobre: I - preço do produto ou serviço em moeda corrente nacional; II - montante dos juros de mora e da taxa efetiva anual de juros; III - acréscimos legalmente previstos; IV - número e periodicidade das prestações; V - soma total a pagar, com e sem financiamento. § 1° As multas de mora decorrentes do inadimplemento de obrigações no seu termo não poderão ser superiores a dois por cento do valor da prestação.(Redação dada pela Lei nº 9.298, de 1º.8.1996) § 2º É assegurado ao consumidor a liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros e demais acréscimos. § 3º (Vetado).

Por força de interpretação sistemática, também dos artigos 51 e 53 do Código de Defesa do Consumidor, abaixo transcritos, nos contratos de compra e venda de imóveis mediante pagamento em prestações, consideram-se nulas de pleno direito tanto as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor tanto as que subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, ainda que parcialmente.

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Assim, sempre que o percentual estabelecido pela promitente vendedora como cláusula penal, unilateralmente, coloca em manifesta desvantagem o consumidor, estabelecendo vantagem exagerada e desproporcional a favor fornecedora, configurando verdadeira causa de enriquecimento sem causa da mesma e cobrança indevida a ensejar a devolução em dobro dos valores indevidamente retidos, uma vez que não encontra qualquer amparo, seja legal, jurisprudencial ou contratual.

Saliente-se que as cláusulas contratuais que onerem de qualquer forma o consumidor, sabidamente, devem ser redigidas de forma clara e expressa, sob pena de serem consideradas absolutamente nulas.

Neste sentido, temos elucidativo entendimento do Tribunal Fluminense:

0021502-59.2011.8.19.0210 - APELACAO 1ª Ementa DES. MARIA LUIZA CARVALHO - Julgamento: 20/10/2015 - VIGESIMA SETIMA CAMARA CIVEL CONSUMIDOR APELAÇÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. COOPERATIVA. DESRESPEITO AO DEVER DE INFORMAÇÃO. DANOS MORAIS. CONFIGURAÇÃO. Ação de rescisão de contrato de financiamento celebrado com cooperativa habitacional cumulado com pedido de danos morais fundada em suposta ausência de disponibilização ao autor das informações necessárias e precisas sobre as condições do ajuste entabulado, notadamente quanto ao prazo para a obtenção do financiamento de imóvel pretendido pelo consumidor. Não demonstração pela ré de que os dados indispensáveis à compreensão da natureza do negócio ajustado foram apresentados claramente ao consumidor. A jurisprudência majoritária vem reconhecendo que o estatuto social da Cooperativa foi redigido de forma pouco clara, o que dificulta ao consumidor a interpretação do contrato ao qual aderiu, fazendo-lhe acreditar que ajusta contrato de financiamento para aquisição de imóvel quando, em verdade, a liberação do valor depende de condições a serem preenchidas e de concurso entre os associados. Desrespeito ao princípio da transparência e ao dever de informar ao consumidor, restando violadas as regras insertas nos artigos 4º, caput e 6º do Código de Defesa do Consumidor. Dano moral configurado. Não obstante a regra seja de que o mero descumprimento de obrigação contratual não enseja reparação moral, a presente hipótese revela conduta abusiva da cooperativa cujos resultados ultrapassam o mero aborrecimento cotidiano, frustrando a expectativa de pessoas que almejam realizar o sonho da casa própria, impondo-se a condenação na reparação extrapatrimonial. Na quantificação do dano devem ser observados os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, bem como deve ser respeitado o duplo viés, reparatório e preventivo-pedagógico, este último a sinalizar ao fornecedor de serviços que, no futuro, deve manter conduta que reflita boa-fé, expressada em prestação de serviço de boa qualidade, que priorize o respeito, a lealdade e a atenção ao consumidor, de molde a evitar-lhe prejuízos descabidos. Valor arbitrado na sentença (R$ 5.000,00 - cinco mil reais) que se revela adequado, consoante o adotado por esta corte em situações semelhantes. Artigo 557, § 1º-A, do CPC. PROVIMENTO DO RECURSO.

Nos termos do artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor, é vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva, devendo eventual multa guardar proporção com o valor.

Ressalve-se que no caso de entender-se excessiva a multa, há possibilidade de redução equitativa, de acordo com o entendimento do Juiz, na forma do Artigo 413 do Código Civil, (A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.)

Neste sentido, temos o entendimento do E. TJRJ:

0001789-09.2012.8.19.0002 - APELACAO 1ª Ementa DES. CAMILO RIBEIRO RULIERE - Julgamento: 09/12/2014 - PRIMEIRA CAMARA CIVEL Ação de Rescisão Contratual c/c Declaratória e Indenizatória - Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda - Aquisição de unidade imobiliária em construção - Alegação de atraso imotivado na conclusão da obra. Conjunto probatório que revela que o demandante noticiou sua intenção em formalizar o distrato antes do término do prazo final para a conclusão das obras, estipulado no contrato. Não restando configurado que as rés deram causa a resolução do contrato, afasta-se a pretendida responsabilização civil, prevista no artigo 927 e parágrafo único do Código Civil. Não há qualquer ilegalidade ou abusividade na cláusula que admite a prorrogação do prazo por cento e oitenta dias (prazo de tolerância) para a conclusão da obra, primeiro porque este se afigura razoável, diante das características dos contratos de construção civil, segundo porque tal avença é corriqueira e usualmente utilizada em contratos desta natureza. É devida a comissão de intermediação quando os serviços de assessoria são prestados, certo que este se aperfeiçoa no momento da celebração do negócio imobiliário, não cabendo o afastamento da referida cláusula em razão de posterior desistência do comprador na aquisição do imóvel. É abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base no valor do imóvel, e não no valor das prestações pagas, pois coloca o consumidor em desvantagem exagerada, sendo incompatível com a boa-fé e equidade, nos termos do inciso IV do artigo 51 da Lei nº 8.078/90. Incabível a restituição integral dos valores pagos pelo demandante, considerando que foi este quem deu causa à resolução do contrato - Percentual de retenção estabelecido na Sentença (10%) que está em conformidade com o entendimento da jurisprudência dominante, que admite que este seja de até 25% dos valores pagos pelo comprador a qualquer título (excluída comissão de corretagem), desde que não supere o contratualmente estipulado, para o ressarcimento dos custos operacionais da contratação. Danos Morais não configurados - A mera discussão acerca de cláusulas contratuais ou de seu descumprimento, ou ainda, a simples falha na prestação do serviço, não são suficientes para configurar agressão aos direitos subjetivos da parte - Ônus sucumbenciais que devem ser mantidos Artigo 21, parágrafo único do Código de Processo Civil - Desprovimento da Apelação.

Confira-se, ainda, julgado oriundo do STJ:

PROCESSO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE 25% EM BENEFÍCIO DO VENDEDOR. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. O entendimento firmado no âmbito da Segunda Seção é no sentido de ser possível a resilição do compromisso de compra e venda, por parte do promitente comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o adimplemento contratual. 2. Nesse caso, o distrato rende ao promissário comprador o direito de restituição das parcelas pagas, mas não na sua totalidade, sendo devida a retenção de percentual razoável a título de indenização, entendido como tal 25% do valor pago. Precedentes. 3. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp 730.520/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 25/08/2015, DJe 28/08/2015)